Διάβασα με προσοχή το υπόμνημα της επιτροπής καθώς και την οικονομικοτεχνική ανάλυση (και έμμεσα πρόταση) του κ. Κονταξή, για την εκμετάλλευση του Γιαβάσειου.
Γράφει ο Μπομπόνης Τάσος*
Κατά την προσωπική μου εκτίμηση, η ανάλυση και η συλλογιστική της μεθοδολογίας, παραλείπει ουσιώδεις παραμέτρους, που πιθανόν να οδηγήσουν σε μαύρη σελίδα για τον Δήμο μας, αν αποφασιστεί η εκποίησή του.
Κατ αρχάς όσον αφορά τις προσφορές, θα έπρεπε να έχουν ενημερωθεί οι προσφέροντες για το μέγιστο των 25 ετών, ώστε να έχουμε συγκρίσιμα στοιχεία.
1. Έχω την πεποίθηση, ότι θα έπρεπε να έχουμε μια γνωμοδότηση λογιστικού οίκου για τον τρόπο φορολογικής αντιμετώπισης της αξιοποίησης του ακινήτου και θεωρώ άστοχο να βασίζουμε μια σοβαρή απόφαση σε υπόθεση ότι ο φόρος του ενοικίου θα είναι για 25 έτη στο 42% με βάση την ισχύουσα νομοθεσία για τα φυσικά πρόσωπα, από την στιγμή που πιθανόν να υπάρχουν άλλοι μέθοδοι υπολογισμού του (ειδική περίπτωση για ΟΤΑ, leasing,δημιουργία κτηματικής εταιρείας, αφαίρεση εξόδων κ.α.), όπως και η πιθανότητα επιπλέον φορολόγησης στην περίπτωση της παράδοσης κτίσματος μετά από 25 έτη που μπορεί να θεωρηθεί εισόδημα και να φορολογηθεί. Ή ακόμα και πιθανή μελλοντική μείωση της φορολογίας. (https://www.pomida.gr/newspost.php?nsl=i-pomida-gia-tis-eksaggelies-mitsotaki-gia-ta-akinita)
2. Με διεθνή διαγωνισμό υποθέτει η ανάλυση, ότι το τίμημα πώλησης θα ανέβει, ενώ το ενοίκιο όχι. Το ενοίκιο, είναι συνάρτηση της αξίας του ακινήτου, άρα δεν είναι δυνατόν να ανεβαίνει το ένα και να μένει σταθερό το άλλο. Αναφέρεται ξεκάθαρα και στην εκτίμηση.
3. Στην οικονομική σύγκριση των δύο περιπτώσεων, στα Συμπεράσματα αναφέρεται, (αν δεχθούμε ότι η φορολόγηση έχει υπολογιστεί σωστά)
«Στην περίπτωση πώλησης ο Δήμος θα εισπράξει σχεδόν άμεσα 2.200.000….. Με εφαρμογή της πρώτης λύσης (παραχώρησης του ακινήτου προς εκμετάλλευση) ο Δήμος θα χρειαστεί περίπου 30 χρόνια για να εισπράξει το ποσό αυτό των 2.200.000 .»
Παραλείπεται να προστεθεί στην σύγκριση, η αξία του κτίσματος που θα μας παραδοθεί, και ο κάποιος πιθανός «αέρας» που έχει η περιοχή. Σε σημερινές αξίες μπορούμε να υποθέσουμε αξία κτίσματος 4.000.000€( 4.425.000€ η εκτίμηση του 2012. Αν δεχθούμε ότι το μίσθωμα τότε θα είναι 30.000€ το μήνα, ήτοι 360.000€ το χρόνο και τα καταστήματα στην περιοχή έχουν στην καλύτερη περίπτωση 7% απόδοση τον χρόνο. Σημαίνει ότι η παρούσα αξία του ακινήτου θα είναι 5.143.000€ !! )
Όπως καταλαβαίνετε τα 4.000.000€ στα 25 χρόνια προσθέτουν άλλες 160.000€ το χρόνο. Το δε μίσθωμα των 30.000€ μπορεί να υποθέσει κανείς ότι είναι και μικρό, αν δεχθούμε ότι στην Ερμού αυτή την στιγμή τα ενοίκια είναι στα 220€ / τ.μ. μηνιαίως (http://www.kathimerini.gr/935251/article/oikonomia/ellhnikh-oikonomia/h-ermoy-19os-pio-akrivos-emporikos-dromos-die8nws ). Φυσικά δεν μπορούμε να ισχυριστούμε ότι στο Γιαβάσειο ισχύουν αυτές οι τιμές, επειδή είναι αρκετά χαμηλότερα από το πεζοδρομημένο τμήμα της Ερμού. Δεν παύει όμως να βρίσκεται πολύ κοντά στην εμπορική πλατεία Μοναστηρακίου.
4. Δεχόμενοι πάλι τα νούμερα που χρησιμοποιεί ο κ. Κονταξής, έχουμε στην πρώτη περίπτωση ενοίκιο για 23 χρόνια Χ 96.000€ = 2.208.000€ που θα δώσει ο ενοικιαστής. Εφόσον το ενοίκιο σε περίπτωση που το δίναμε με το κτίσμα θα ήταν 360.000€ Χ 23 χρόνια = 8.280.000€ σημαίνει ότι για την κατασκευή του κτιρίου ο επιχειρηματίας έχει υπολογίσει (εφοσον του δινουμε και δυο χρόνια ανευ ενοικιου για την κατασκευή ) ότι το κτίριο θα κοστίσει 8.280.000-2.208.000= 6.072.000€ !!!
Κάτι δεν πάει καλά εδώ λοιπόν. Αν δεχθούμε ένα κόστος κατασκευής με την άδεια 1500€/τ.μ. και στο οικοπεδο κτίζονται 1200τ.μ. περίπου συν υπόγεια, αυτό μας δινει ένα κόστος 1.800.000€ + υπόγεια, ας υποθέσουμε 2.100.000€ . (Γύρω στο 1.500.000€ το υπολογίζει η εκτιμήτρια+ Εργολαβικό όφελος 18%)
Το συμπέρασμα είναι ότι ή το ενοίκιο με την κατασκευή των 7.000€ +1% ετησίως είναι πολύ μικρό, ή μας συμφέρει να κατασκευάσουμε εμείς το κτίριο και να το ενοικιάσουμε στην συνέχεια.
Στην μεθοδολογία εκτίμησης του ενοικίου, η εκτιμήτρια βγάζει για κόστος ακινήτου 1.900.000€ ότι συμφέρον ενοίκιο θα ήταν 11.500€/μήνα και το απομειώνει στις 8.500€/μήνα, ώστε να είναι ελκυστικότερο στον επενδυτή. Με τιμή πώλησης 2.200.000€ (+21%) που υπολογίζει ο κ. Κονταξής, το ενοίκιο πρέπει να υπολογιστεί στα 8.500+21% = 10.300€/ μήνα και όχι στις 7.000€ που το υπολογίζει.
Επιπλέον, η εκτιμήτρια προτείνει ετήσια αύξηση ενοικίου κατά ΔΤΚ+1% (ΔΤΚ = Δείκτης τιμών καταναλωτή ήτοι πληθωρισμός). Ας μη ξεχνάμε ότι η εποχή των χαμηλών επιτοκίων βρίσκεται στο τέλος της και οποιαδήποτε συμφωνία με σταθερή αύξηση, χωρίς τον υπολογισμό του πληθωρισμού, θα είναι δυσμενής για τον Δήμο.
Τώρα παρουσιάζονται τρείς πολύ διαφορετικές εναλλακτικές.
Α. Πώληση με 2.200.000 και αγορά μιας μηδενικής απόδοσης έκταση στην Αγία Παρασκευή και
Β. Κατασκευή κτιρίου με 2.100.000€ και είσπραξη ενοικίου 360.000€/ έτος ήτοι απόδοση 17,1% που είναι υπερβολικά καλή για να είναι αληθινή
Γ. Ενοικίαση με υποχρέωση κατασκευής του κτιρίου, με ενοίκιο γύρω στις 9.000 €/ μήνα και σε 25 έτη παράδοση ακινήτου αξίας περί τα 5.000.000€ και έχοντας εισπράξει ενοίκια της τάξεως των 3.000.000€.
Ελπίζω να μην βιαστεί ο Δήμος να ξεπουλήσει τα ασημικά του, για μικροπολιτική, προς άγρα μελλοντικών ψήφων. Το κόστος θα είναι ανεπανόρθωτο.
*Μπομπόνης Τάσος
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ
tasbobo@hol.gr
